Immobilienfinanzierung
Der Immobilienkredit ist ein Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie benötigt wird. Synonyme für den Immobilienkredit sind Baufinanzierung, Baukredit, sowie Immobilienfinanzierung.
Arten der Immobilienfinanzierung:
- Finanzierung eines Neubaus (mit und ohne Eigenkapital)
- Finanzierung einer bestehenden Immobilie
- Modernisieren und ausbauen
- Förderung regenerativer Energien / Kredit für Solaranlagen etc.
Was sind die notwendigen Voraussetzungen vor der Vergabe eines Immobilienkredites?
Der Antrag für den Immobilienkredit muss glaubwürdige Unterlagen enthalten. Dazu sollte, wenn möglich vom Fachmann, bestätigt werden, dass der Kredit in dieser Höhe zum Bau oder Kauf der Immobilie notwendig ist. Neben einer ausreichenden Besicherung im Rahmen des von der Bank festzustellenden Beleihungswertes muss auch die Kreditbedienung aus laufendem Einkommen möglich sein. Auch das Guthaben aus bereits angesparten Bausparverträgen oder die Rückkaufswerte aus bestehenden Lebensversicherungen können als Tilgungsanteil einbezogen werden; in diesen Fällen wird dann die Abtretung der Verträge an den Kreditgeber erforderlich.
Nach Kreditgenehmigung lässt der Kreditgeber ein Grundpfandrecht zulasten der Immobilie eintragen, durch die der Immobilienkredit besichert wird. Sofern der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nachkommt und der Kredit gekündigt wird, kann die kreditgebende Bank, sofern der Kreditnehmer keinem freihändigen Verkauf zustimmt, die Immobilie versteigern lassen und den Erlös zur Kreditführung verwenden.
Die wichtigsten Voraussetzungen:
- Bauwerkvertrag / Kaufvertrag
- Wohnflächenberechnung
- Baukosten-Nachweis
- Bei Bestandsobjekten: Gebäudeversicherungs-Nachweis
- Nachweis aller Einkünfte (Lohn, Mieteinnahmen, Lebensversicherungen)
Sind alle benötigten Unterlagen verfügbar? Dann können direkt jetzt die Angebote verglichen werden. Hier geht es weiter zum Vergleich.
3 nützliche Tipps zur Baufinanzierung
- Am besten mit Sondertilgungsrechten
Die in Deutschland bewährte langfristige Zinsfestschreibung gibt dem Kreditnehmer die notwendige Kalkulationssicherheit und schützt ihn vor dem Zinsänderungsrisiko. In Niedrigzinsphasen sollte deshalb eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden. In Hochzinsphasen kann auch eine kurzfristige Zinsbindung oder ein variabler Zinssatz die richtige Entscheidung sein. In jedem Fall gilt, dass grundsätzlich innerhalb der Zinsfestschreibung keine Sondertilgungen oder vorzeitigen Rückzahlungen möglich sind. Stimmt der Kreditgeber ausnahmsweise einer solchen Sonderzahlungen zu, kann die im BGB verankerte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden.
Aus einem Hypothekenvertrag mit Zinsfestschreibung kommt ein Kreditnehmer ohne Zustimmung des Kreditgebers erst zum Ablauf der Zinsbindung, spätestens aber nach zehn Jahren wieder heraus. Eine Ausnahme stellt beispielsweise der Verkauf der Immobilie dar. Doch auch bei einem Verkauf kommt die Vorfälligkeitsentschädigung zum Tragen. Dennoch kann niemandem geraten werden, den Immobilienkredit deshalb zu einem variablen Zinssatz abzuschließen. Der damit gewonnenen, oft nicht benötigten Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung stünde ein enormes Zinsänderungsrisiko gegenüber. Das gilt natürlich insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen.
- Am besten mit Eigenkapital
Auch wenn es so manche Finanzdienstleister des Öfteren anbieten und es vielleicht auch verlockend klingen mag, sollten Baufinanzierungen ohne Eigenkapital im Regelfall vermieden werden. Nur wenn wie beispielsweise bei manchen Beamten ein zur Bedienung ausreichendes Einkommen langfristig sicher ist, kann im Ausnahmefall auch eine Vollfinanzierung vertretbar sein.
Das Problem einer Vollfinanzierung liegt nicht nur in den aus dem höheren Kreditbetrag resultierenden höheren Monatsraten. Vielmehr steigt auch der Zinssatz für einen Immobilienkredit mit dem Beleihungsauslauf. Der Einsatz von Eigenmittel macht sich somit doppelt bezahlt. In jedem Fall sollten die Nebenkosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden können. Als Faustregel gilt ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens zwanzig Prozent der Gesamtkosten. Darüber hinaus wird auch eine gewisse Reserve für unvorhergesehene Ausgaben benötigt. Auf jeden Fall darf die monatliche Zahlung der Kreditrate kein Problem darstellen und muss mühelos inklusive einer Anfangstilgung von mindestens 2% bezahlt werden können. Die gesamte Belastung sollte 30-40% vom Nettoeinkommen nicht übersteigen.
- Am besten mit Beratung
Bevor man sich zu nun bei einer Bank, Bausparkasse oder einem anderen Kreditanbieter für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, bedarf es wie schon erwähnt einer ausführlichen Beratung. Wer seinen Kreditanbietern diesbezüglich nicht vertraut, hat die Möglichkeit, sich an einen Finanzexperten bei einer Verbraucherzentrale zu wenden. Dort ist der Service anders als bei den meisten Kreditanbietern zwar nicht kostenlos, sondern mit 100 bis 200 Euro zu vergüten, könnte aber sehr lohnenswert sein.
Tipps für Selbstständige
Für Selbstständige ist der Abschluss einer Immobilienfinanzierung vergleichsweise schwieriger als für Angestellte oder gar Beamte. Ursache ist in erster Linie das unregelmäßige Einkommen. Dadurch ist die Hemmschwelle für die Banken höher, einen Baukredit zu vermitteln, was nicht zuletzt auch am höheren Verwaltungsaufwand liegt. Dennoch ist der Abschluss eines Immobilienkredites für Selbstständige machbar. Besonders empfehlenswert sind hier Immobilienkredit-Vermittler, die auf mehrere Anbieter zurückgreifen können.
Die besten Chancen für einen Immobilienkredit haben Selbstständige, wenn Sie
- für die vergangenen drei Jahre recht gleichmäßige Einnahmen nachweisen können
- zu den Freiberuflern zählen (Ärzte, Journalisten, Gutachter)
- eine Teilfinanzierung (bis 60% des Beleihungswertes) beantragen wollen.
Schwierig dagegen ist eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige in kritischen Branchen (Kurierdienst, Gastronomie) oder bei Vollfinanzierungen. Hier könnte der Weg zur Hausbank noch empfehlenswert sein.
Wichtige Vermittler von Immobilienkrediten
- Anbietertest interhp
- Anbietertest DTW Baufinanzierung
Tipps für Beamte
Beamte gelten bei den Banken als sicher in ihrem Beruf und stetig in ihrem Einkommen. Wie bei einem privaten Beamtendarlehen sind auch bei der Immobilienfinanzierung daher die Chancen gut, zu günstigeren Konditionen zu kommen als etwa Angestellte. Dies gilt neben Beamten auch für Akademiker sowie Angestellte des öffentlichen Dienstes.
Besonders günstige Voraussetzungen haben
- vereidigte Beamte
- Beamte auf Lebenszeit
- bei Teilfinanzierung, insbesondere ab 50% des Beleihungswertes
Doch lohnt sich insbesondere für Beamte auch eine Vollfinanzierung. Vorteile gegenüber Angestellten sind hier in erster Linie die günstigeren Konditionen wie auch die schnellere Zusage seitens der Bank. Spezialist für eine Vollfinanzierung ist etwas die ING-DiBa Baufinanzierung.
Gibt es eine Immobilienfinanzierung ohne Schufa und Eigenkapital?
Liegt ein Negativ-Eintrag in der Schufa-Kartei vor, so ist es unter normalen Umständen nicht möglich, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, da dies für die deutschen Banken ein Ausschlusskriterium darstellt. Dennoch gibt es Anbieter, die den Kredit ohne Schufa anbieten. Dabei sollte man sich jedoch sicher sein, dass auch hier die oben genannten Bedingungen erfüllt sind, also die Kosten für die Finanzierung nicht mehr als 30 bis 40% des Nettoeinkommens übersteigen. Außerdem gilt es insbesondere im Fall der schufafreien Kredite, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden.
Woran erkenne ich einen unseriösen Kreditanbieter?
- Wird vorab Geld verlangt, etwa in Form einer Provision?
- Werden Versicherungen oder Mitgliedschaften zur Voraussetzung gemacht?
- Wird der Kredit-Interessent unter (zeitlichen) Druck gesetzt?
- Werden sehr niedrige Kredit-Zinsen und/oder ungewöhnlich niedrige Monatsraten angeboten?
- Wird der Kredit-Interessent auf Telefon-Hotlines mit hohen Gebühren verwiesen?
Kann man alle obigen Fragen verneinen, so sollte man dennoch das Angebot genau prüfen. Die Kredit Engel Redaktion rät ausdrücklich von einer schufafreien Baufinanzierung ohne Eigenkapital ab, das Risiko der Überschuldung ist in diesem Fall zu groß.
Checklisten zum Thema
FAQ – Fragen und Antworten zur Baufinanzierung
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Welche Kreditarten werden angeboten?
Die am häufigsten gewählte Kreditform ist das Annuitätendarlehen mit einer bis zum Ende der Zinsfestschreibung gleichbleibenden Zins- und Tilgungsrate. Aber auch Ratenkredite mit gleichbleibendem Tilgungsanteil oder Kredite mit Tilgungsaussetzung und Rückzahlung in einer Summe werden angeboten. Zu den klassischen Immobiliendarlehen gehören auch Vorausdarlehen von Bausparkassen und Bauspardarlehen sowie staatliche Förderkredite beispielsweise der KfW. Eine besondere Bedeutung kommt zunehmend den Forward-Darlehen zu.
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Was ist ein Forward-Darlehen?
Unter einem Forward-Darlehen ist ein Immobilienkredit zu verstehen, der mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten als Anschlusskredit für eine bestehende Finanzierung mit noch laufender Zinsbindung abgeschlossen wird. Sinn des Forward-Darlehens ist die vorzeitige Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung. Als Preis für die Bereitstellung des Forward-Darlehens kommen – nach einer kostenlosen Vorlaufzeit von meistens sechs Monaten – Zinszuschläge pro Monat Vorlaufzeit zum Tragen, die während der gesamten Darlehenslaufzeit gültig bleiben. Während der Vorlaufzeit sind keinerlei Zinsen zu zahlen.
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Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen werden für die Zeit zwischen Abschluss des Immobilienkredites und Abnahme der Mittel in Rechnung gestellt. Sie betragen in der Regel 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht ausgezahlten Kreditbetrag. Üblich ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit, die je nach Anbieter zwischen zwei und zwölf Monate betragen kann. Bereitstellungszinsen werden in den ausgewiesenen Effektivzinssätzen nicht berücksichtigt.
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn ein durch ein Grundpfandrecht besicherter Kredit innerhalb der vereinbarten Zinsbindung zurückgeführt wird, ist der Kreditgeber berechtigt, in Höhe des entstehenden Zinsschadens eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) in Rechnung zu stellen. Anders als bei nicht grundpfandrechtlich besicherten Ratenkrediten ist die Höhe der VFE nicht nach oben begrenzt, sondern hängt vom tatsächlichen Zinsschaden ab (Refinanzierungsschaden zuzüglich entgangener Marge minus ersparter Risikokosten). Eine Ausnahme gilt für Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren; diese dürfen unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist nach zehn Jahren jederzeit kostenlos vorzeitig zurückgezahlt werden.
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Welche Rolle spielt die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze (Verhältnis Immobilienkredit zum Immobilienwert) markiert die maximal mögliche Beleihung der Immobilie. In der Regel liegt die Grenze bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei entsprechender Bonität sind bei einigen Anbietern aber auch Finanzierungen bis zu 100 Prozent des Beleihungswertes und darüber hinaus erhältlich.
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Welche Faktoren bestimmen bei einem Immobilienkredit den Zinssatz?
Der Zinssatz wird in erster Linie durch die Zinsbindung bestimmt; üblicherweise steigt der Zinssatz mit der Dauer der Zinsfestschreibung. Darüber hinaus ist der Beleihungsauslauf von entscheidender Bedeutung. Der Preis für einen Immobilienkredit erhöht sich bei jedem Anbieter mit der Höhe der Beleihung. Manchmal gelten unterschiedliche Zinssätze je nach Beleihungshöhe, manchmal kommen mit steigender Beleihung unterschiedliche Zinszuschläge zum Tragen. Auch die Bonität des Kreditnehmers und die gewählte Flexibilität (Sondertilgungsmöglichkeiten und Ähnliches) wirken sich auf die Preisgestaltung aus.
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Wie hoch sollte der Eigenkapitaleinsatz sein?
Grundsätzlich wird ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens zwanzig Prozent der Objektkosten/des Beleihungswertes empfohlen. Darüber hinaus sollten die bei einem Immobilienerwerb anfallenden Nebenkosten aus Eigenmitteln bereitgestellt werden. Auch Vollfinanzierungen werden bei entsprechender Bonität von manchen Instituten angeboten, müssen dann aber mit höheren Zinsen bezahlt werden.
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Welche Nebenkosten müssen in jedem Fall berücksichtigt werden?
Zu den bei jedem Immobilienerwerb anfallenden Nebenkosten zählen die Kosten des eingeschalteten Notars, die Grundbuchkosten sowie die je nach Bundesland unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuer. Dazu kommen können Maklergebühren und bei Bauprojekten Erschließungskosten und Bauzeitzinsen.
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Worauf ist beim Kreditvergleich zu achten?
Bei einem Angebotsvergleich mit identischen Zinsbindungsfristen ist der jeweilige effektive Jahreszins eine wichtige, nicht aber die einzige Vergleichsgröße. Von Bedeutung sind auch die bereitstellungszinsfreien Monate sowie innerhalb der Zinsbindungsfrist mögliche Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel. In manchen Angeboten ist eine hohe Flexibilität grundsätzlich schon eingepreist, von vielen Anbietern werden für Sondertilgungsmöglichkeiten und andere flexible Vertragsbestandteile Zinszuschläge berechnet.
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Welche Zinsbindung ist empfehlenswert?
Im Sinne einer langen Kalkulationssicherheit ist grundsätzlich eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren zu empfehlen. Das gilt im Besonderen in Niedrigzinsphasen (Zinsen unter 5,00 Prozent). In Hochzinsphasen (Zinsen ab 8,50 Prozent) können auch variable Konditionen oder kurzfristige Zinsbindungen ab einem Jahr eine gute Wahl sein. Allerdings sind kurzfristige Zinsbindungen auch in Hochzinsphasen nur dann zu empfehlen, wenn der Kreditnehmer notfalls auch einen noch höheren als den aktuellen Zinssatz bezahlen könnte.
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Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
In Niedrigzinsphasen (Zinsen unter 5,00 Prozent) ist eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent zu empfehlen, in Hochzinsphasen (Zinsen über 8,50 Prozent) kann auch ein eine anfängliche Tilgung von einem Prozent ausreichend sein. Erklären lassen sich die unterschiedlichen Ansätze durch die bei Immobilienkrediten vorherrschende annuitätische Tilgung. Da sich dabei der Tilgungsanteil der immer gleich hohen Rate kontinuierlich um die ersparten Zinsen erhöht, ist der Effekt bei niedrigen Zinsen deutlich kleiner als bei hohen Zinsen.
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Welchen Vorteil bieten Kreditvermittler?
Kreditvermittler haben den Zugriff auf die jeweils aktuellen Angebote von 100 und mehr regionalen und überregionalen Anbietern. Damit ist die Chance, den individuell günstigsten Immobilienkredit ausfindig zu machen, bei Einschaltung eines Kreditvermittlers deutlich größer als bei eigenen Anfragen an verschiedene Banken. Da alle namhaften Vermittler ihre Dienste kostenlos anbieten, sollte im Idealfall neben der Hausbank immer auch eine Offerte von einem Finanzdienstleister eingeholt werden.
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Ist ein Disagio sinnvoll?
Ein Disagio ist eine Zinsvorauszahlung; durch Einbehaltung einiger Prozentpunkte bei der Darlehnsauszahlung (Disagio) lässt sich der Nominalzinssatz bei zum Ende der Zinsfestschreibung nach unten drücken. Empfehlenswert sind Darlehensvarianten mit Disagio nur bei der Finanzierung für die Vermietung vorgesehener Objekte, denn nur in diesen Fällen kann das Disagio steuerlich in Ansatz gebracht werden.